一、个人如何开具发票给公司

个人（自然人）无法自行开具增值税发票，需向不动产所在地的主管税务机关申请代开增值税发票。

所需材料通常包括：

• 房东身份证原件及复印件

• 房产证（或购房合同）原件及复印件

• 房屋租赁合同原件及复印件

• 承租方公司的名称、纳税人识别号等信息

• 《代开增值税发票缴纳税款申报单》

办理渠道：

• 线上：登录当地电子税务局（自然人业务入口），进入“发票使用”—“发票代开”—“代开增值税发票”模块办理。

• 线下：前往房产所在地税务机关的办税服务厅办理。

发票备注栏必须填写不动产的详细地址。

二、个人出租房屋需要缴纳的税费

个人出租房屋涉及的税种因房屋性质（住房或非住房）而异。以下为全国通用的主要政策，各地可能有具体执行差异，建议以当地税务机关口径为准。

（一）增值税

说明：其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产，可在租赁期内平均分摊，分摊后月租金未超过10万元的，免征增值税。若需开具增值税专用发票，则需放弃免税优惠。

（二）房产税

（三）个人所得税

按“财产租赁所得”项目缴纳：

• 出租住房：减按10% 税率征收

• 出租非住房：按20% 税率征收

应纳税所得额计算：

• 每次（月）收入≤4,000元：减除费用800元

• 每次（月）收入>4,000元：减除20%的费用

• 还可扣除：出租过程中缴纳的税费、修缮费用（每月最高800元）等

（四）其他税费

• 附加税费（城建税、教育费附加等）：以实际缴纳的增值税为计税依据，月租金≤10万元免征教育费附加和地方教育附加

• 印花税：出租住房免征；出租非住房按租赁金额的0.1% 缴纳

• 城镇土地使用税：出租住房免征；出租非住房按当地标准缴纳

三、税费由公司承担的约定及处理方式

（一）约定的效力与风险

纳税义务人法定为出租方（个人） ，不因合同约定而转移。合同中约定由承租方（公司）承担税费，在法律上属于民事责任约定，即公司代为支付税款后，出租方仍负有向税务机关纳税的法定义务。

关于该约定的效力，司法实践中存在不同观点：

• 一种观点认为，该约定不违反法律强制性规定，应属有效。

• 另一种观点认为，若约定目的在于将纳税义务转嫁，可能被认定为无效。

主要风险：若公司未按时代缴税款，税务机关仍会向出租方个人追缴，并可能加收滞纳金或处以罚款。出租方缴税后可依据合同向公司追偿。

（二）将税费并入租金的操作方法

核心思路：将税费通过合同约定反算为含税租金，使开票金额覆盖租金和税费两部分。

操作要点：

1. 合同约定：在租赁合同中明确租金为“含税价”，即开票金额已包含全部应纳税费，税费由出租方名义缴纳、承租方实际承担。

2. 开票金额：按含税租金总额向税务机关申请代开发票。

3. 税费计算：需进行反向测算——因为税费本身也是以租金（含税金额）为计税依据的，将税费计入租金后，计税基数随之提高，税费也会增加。建议使用“设未知数求解”的方式确定最终含税租金。

   简化示例（仅供参考，实际需按当地政策精确计算）：

• 假设房东净收租金为A，综合税费率为R（各地不同）

• 含税租金 = A ÷ (1 - R)

• 例如：净租金10,000元，综合税率5%，则含税租金 ≈ 10,000 ÷ 0.95 ≈ 10,526元

4. 发票开具：税务机关按含税租金总额计算并征收各项税费，发票金额为含税租金总额。

5. 公司入账：公司凭含税租金发票全额入账作为成本费用。需注意，完税凭证上仍为房东个人名称，公司不可将完税凭证直接入账。

案例：某公司租赁一套个人住宅作为员工宿舍，合同约定：“租赁期间涉及房屋出租的一切税费（包括个人所得税、房产税、增值税等）均由承租方承担”。该公司按期到税务局代开了租金发票（发票金额仅为合同约定的净租金），同时另行缴纳了本应由房东承担的税费共计1.2万元，取得完税证明后，将1.2万元作为“税金及附加”入账并税前扣除。

 税务稽查局在检查中发现：该公司仅凭完税证明和合同约定就将代缴的税费列支成本，但完税凭证上的纳税人名称是房东个人，不是该公司。稽查局认定：该笔1.2万元不得税前扣除，要求企业调增应纳税所得额，补缴企业所得税3000元及滞纳金。

为什么不能直接税前扣除？

      虽然《民法典》认可包税合同在民事法律上的效力——即承租方替房东交税属于履行合同义务，但在企业所得税法的框架下，税前扣除有严格的凭证要求。

      根据《企业所得税法》第八条及《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号），企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，必须取得符合规定的税前扣除凭证。其中，属于应由他人（房东）负担的税费，即使企业代为缴纳，该税费的法定纳税义务人仍是房东。企业取得的完税证明上纳税人名称是房东，不属于本企业的合规扣除凭证。税务机关的核心逻辑是：你替别人交的税，不能当成你自己的费用去抵税。否则，企业可以随意替任何第三方缴税并扣除，将严重侵蚀税基。

正确的操作方式：税费还原到租金中，一并代开发票。

      要实现在企业所得税前合法扣除，承租方必须将承担的税费“还原”到租金总额中，然后以还原后的总金额向税务机关申请代开发票。

已被稽查的补救措施

      如果企业已经因为直接凭完税凭证扣除而被税务机关责令改正，可以尝试以下补救：

与房东沟通，重新签订补充协议，将原净租金调整为含税总租金；

向税务机关申请作废原完税证明并重新按总租金代开发票（部分地区允许，需尽早处理）；

若无法补开合规发票，则只能调增应纳税所得额，补缴税款及滞纳金。

四、综合建议

1. 提前确认当地政策：各地对个人出租房屋可能执行综合征收率（将多项税费合并为一个比例），实际税负可能低于分项计算。建议在签约前向房产所在地税务机关咨询具体执行标准。

2. 合同明确约定：无论税费由谁承担，都应在合同中清晰写明租金是否为含税价、税费承担方式，避免后续纠纷。

3. 合规操作：确保代开发票流程合规，取得合法有效的发票作为公司税前扣除凭证。发票备注栏务必填写不动产详细地址。

4. 关注优惠期限：房产税减半等优惠政策执行至2027年12月31日，签约时可充分利用。

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阅读原文：https://mp.weixin.qq.com/s/cFE3YCdpmqYl9Rq8v6HFKw